Resumen rápido
Los gastos de comprar una vivienda en España suman entre el 8% y el 13% del precio de compra, según se trate de obra nueva o segunda mano y según la comunidad autónoma. Para una vivienda de 250.000 €, esto son entre 20.000 € y 32.500 € adicionales que tienes que tener al margen del precio.
Calcula los gastos exactos para tu caso →
Gastos comunes a toda compra de vivienda
Sea nueva o usada, en cualquier CCAA, hay gastos que se repiten:
Notaría
La escritura pública de compraventa la otorga un notario. Sus honorarios están regulados por arancel: rondan entre 600 € y 1.500 €, dependiendo del precio de la vivienda. Para viviendas medias, calcula entre 800 € y 1.000 €.
Registro de la propiedad
Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad cuesta entre 400 € y 800 €, también por arancel.
Gestoría
No es obligatoria, pero la mayoría de bancos la imponen si financias con hipoteca. Coste habitual: 300 € a 500 €.
Tasación
Si compras con hipoteca, el banco exige una tasación previa: 250 € a 600 €.
La gran diferencia: vivienda nueva o segunda mano
Aquí está el reparto fiscal principal y donde más cambia el coste total.
Vivienda nueva (compra al promotor)
Pagas dos impuestos:
- IVA: 10% del precio de compra (4% si es vivienda de protección oficial).
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre el 0,5% y el 1,5% del precio, según CCAA.
Ejemplo: vivienda nueva de 300.000 € en Madrid → 30.000 € de IVA + ~1.800 € de AJD (0,6% en Madrid) = 31.800 € en impuestos.
Vivienda de segunda mano (compra a un particular o entre particulares)
Pagas un solo impuesto:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): entre el 4% y el 10%, según CCAA.
Ejemplo: vivienda de segunda mano de 300.000 € en Madrid → ~18.000 € de ITP (6% en Madrid) = 18.000 € en impuestos.
Para un mismo precio, comprar segunda mano suele salir entre 5.000 € y 15.000 € más barato en impuestos. Por eso la elección entre nueva y usada no es solo cuestión de gusto.
Comparativa de ITP por comunidad autónoma (segunda mano)
Los tipos generales de ITP varían bastante. Aproximación 2026 (verificar antes de operar, los tipos cambian con frecuencia):
| Comunidad Autónoma | Tipo general ITP |
|---|---|
| Andalucía | 7% |
| Aragón | 8% |
| Asturias | 8% |
| Baleares | 8-13% (escalado) |
| Canarias | 6,5% |
| Cantabria | 9% |
| Castilla-La Mancha | 9% |
| Castilla y León | 8% |
| Cataluña | 10-13% (escalado) |
| Ceuta | 6% |
| Comunidad Valenciana | 10% |
| Extremadura | 8% |
| Galicia | 9% |
| La Rioja | 7% |
| Madrid | 6% |
| Melilla | 6% |
| Murcia | 8% |
| Navarra | 5-6% |
| País Vasco | 4-7% (varía por territorio histórico) |
Madrid y los territorios forales son las CCAA con mejores tipos. Cataluña, Comunidad Valenciana y Cantabria están en el extremo superior.
Casi todas las CCAA tienen además tipos reducidos para colectivos específicos (jóvenes hasta 35 años, familias numerosas, vivienda en zonas rurales, vivienda habitual de cierta superficie). Pregúntalos antes de cerrar la operación.
Comparativa de AJD por CCAA (vivienda nueva)
El AJD también varía, aunque las diferencias son menores en valor absoluto:
| CCAA | Tipo AJD |
|---|---|
| Madrid, Canarias | 0,75% |
| Andalucía, Castilla-La Mancha | 1,5% |
| Cataluña, Baleares | 1,5% |
| Resto | entre 1% y 1,5% |
Cuánto cuesta REALMENTE una compra de 250.000 €
Hagamos el cálculo completo en tres escenarios:
Escenario A: Vivienda nueva en Madrid (250.000 €)
- IVA 10%: 25.000 €
- AJD 0,75%: 1.875 €
- Notaría: ~900 €
- Registro: ~600 €
- Gestoría: ~400 €
- Tasación: ~350 €
- Total gastos: 29.125 € (11,65% sobre el precio)
Escenario B: Vivienda usada en Madrid (250.000 €)
- ITP 6%: 15.000 €
- Notaría: ~900 €
- Registro: ~600 €
- Gestoría: ~400 €
- Tasación: ~350 €
- Total gastos: 17.250 € (6,9% sobre el precio)
Escenario C: Vivienda usada en Cataluña (250.000 €)
- ITP 10%: 25.000 €
- Notaría: ~900 €
- Registro: ~600 €
- Gestoría: ~400 €
- Tasación: ~350 €
- Total gastos: 27.250 € (10,9% sobre el precio)
Como ves, comprar la misma vivienda usada en Madrid o en Cataluña supone una diferencia de 10.000 € solo por el ITP.
Plazos importantes
- ITP: 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Recargo del 5% si te pasas de plazo.
- AJD: mismo plazo de 30 días hábiles.
- IVA: lo paga el comprador junto con el precio en el momento de la operación; el promotor lo declara en su modelo trimestral.
Lo que NO entra en los gastos de compra
- Mudanzas, reformas, decoración: evidente.
- Comisión de inmobiliaria: si la has contratado tú como comprador (algunas inmobiliarias cobran al comprador, otras solo al vendedor).
- Cuotas pendientes de comunidad del piso: a verificar en el momento de la firma.
- IBI del año en curso: lo prorratea entre comprador y vendedor en proporción al tiempo del año.
Calcula tus gastos exactos
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Introduces precio, CCAA, tipo de vivienda (nueva o usada), si aplica reducción para jóvenes o familia numerosa, y te da el desglose completo.
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