Resumen rápido
Para saber si un alquiler es buena inversión hay que calcular cinco números, no uno: rentabilidad bruta, rentabilidad neta, rentabilidad apalancada, cash flow mensual y payback. Una rentabilidad bruta del 7% suele convertirse en una neta del 4-5% una vez metes todos los costes reales. Y eso es lo que tienes que comparar con otras alternativas.
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Por qué la rentabilidad bruta engaña
La fórmula que casi todo el mundo conoce es:
Rentabilidad bruta = (alquiler anual / precio compra) × 100
Si compras un piso por 200.000 € y lo alquilas por 1.000 €/mes (12.000 €/año), tu rentabilidad bruta es del 6%.
Suena bien. Pero ese 6% es bruto. Y “bruto” en inversión inmobiliaria significa “ignora todo lo que de verdad reduce tu beneficio”.
Vamos a desmontarlo.
Los cinco números que SÍ cuentan
1. Rentabilidad bruta
Lo que acabamos de ver. Útil solo como primera aproximación para comparar muchas oportunidades de un vistazo. NO sirve para decidir.
2. Rentabilidad neta
Aquí la fórmula es:
Rentabilidad neta = (alquiler anual – gastos anuales) / precio compra × 100
Los gastos que tienes que descontar:
- IBI (entre 200 € y 800 €/año según ubicación y valor catastral).
- Comunidad de propietarios (entre 30 € y 200 €/mes).
- Seguro de hogar (~300 €/año si solo de continente; ~500 € si incluye contenido).
- Seguro de impago (opcional; ~5% del alquiler anual si lo contratas).
- Mantenimiento y averías (estimar al menos 500 €/año, más en pisos antiguos).
- Derramas (si la comunidad las acuerda; varían mucho).
- Vacancia (mes o mes y medio al año sin alquilar entre inquilinos; conservador: 1/12 del alquiler).
- Gestión (si delegas en una agencia: 8-10% del alquiler).
- IRPF sobre los ingresos del alquiler (descontable como gasto si calculas tu rentabilidad fiscal neta).
En el ejemplo del piso de 200.000 €:
- Alquiler anual: 12.000 €
- IBI: 400 €
- Comunidad: 800 € (66 €/mes)
- Seguro hogar: 300 €
- Mantenimiento estimado: 500 €
- Vacancia (1 mes): 1.000 €
- Gastos totales: 3.000 €
- Alquiler neto: 9.000 €
- Rentabilidad neta: 9.000 / 200.000 = 4,5%
Ese 6% bruto se ha convertido en un 4,5% neto. Y todavía no hemos descontado IRPF.
3. Rentabilidad apalancada
Si compraste con hipoteca, la rentabilidad sobre TU dinero (el que pusiste de inicial) puede ser muy distinta. La fórmula es:
Rentabilidad apalancada = (alquiler neto – intereses hipoteca) / capital propio invertido × 100
Continuando el ejemplo: piso de 200.000 €, hipoteca de 150.000 € a 25 años al 3,5%, cuota mensual ~750 € (de los cuales ~440 € son intereses el primer año), capital propio invertido de 50.000 € (entrada) más 17.000 € de gastos = 67.000 €.
- Alquiler neto: 9.000 €
- Intereses anuales: 5.280 € (primer año)
- Beneficio sobre capital propio: 9.000 – 5.280 = 3.720 €
- Rentabilidad apalancada: 3.720 / 67.000 = 5,55%
El apalancamiento puede mejorar (o empeorar) la rentabilidad. Cuando los tipos están bajos, la inversión apalancada multiplica la rentabilidad sobre el capital propio. Cuando están altos, la perjudica.
4. Cash flow mensual
Es el dinero que efectivamente entra en tu cuenta cada mes después de pagar todos los costes y la hipoteca. La fórmula:
Cash flow mensual = alquiler mensual – gastos mensuales – cuota hipoteca mensual
En el ejemplo:
- Alquiler mensual: 1.000 €
- Gastos mensuales (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, vacancia prorrateados): 250 €
- Cuota hipoteca: 750 €
- Cash flow mensual: 0 €
Es decir: el piso “se paga solo” pero no genera ingresos disponibles. Esto es muy habitual los primeros años y suele tomarse como neutro: tu inquilino te está pagando la hipoteca.
5. Payback (años hasta recuperar la inversión)
Payback = capital propio invertido / cash flow anual + retorno por amortización
Es el indicador menos usado pero quizá el más realista a largo plazo. Si tu cash flow anual es bajo o nulo, el “retorno” real viene de:
- La revalorización de la vivienda.
- La amortización de la hipoteca (cada cuota reduce tu deuda y, por tanto, aumenta tu patrimonio neto).
En general, un piso bien comprado con hipoteca debe alcanzar el punto de payback en 15-20 años. Si pasa de 25, la inversión es marginal.
Ejemplo comparativo: Madrid vs Toledo
Para que veas cómo cambian los números según ubicación, imaginemos dos pisos similares:
Piso en Madrid (zona media)
- Precio compra: 250.000 €
- Alquiler: 1.300 €/mes (15.600 €/año)
- Rentabilidad bruta: 6,24%
- Gastos anuales: 4.000 €
- Alquiler neto: 11.600 €
- Rentabilidad neta: 4,64%
- Revalorización media histórica zona: 4-5% anual
Piso en Toledo capital (similar metros y estado)
- Precio compra: 130.000 €
- Alquiler: 700 €/mes (8.400 €/año)
- Rentabilidad bruta: 6,46%
- Gastos anuales: 2.500 €
- Alquiler neto: 5.900 €
- Rentabilidad neta: 4,54%
- Revalorización media histórica zona: 2-3% anual
A primer vista, las rentabilidades brutas y netas son muy parecidas. La diferencia importante está en la revalorización del activo a 10-20 años, donde Madrid históricamente bate a Toledo capital. Pero también es cierto que la entrada de capital es mucho menor en Toledo (60.000 € vs 80.000 € largos), lo que abre la puerta a estrategias distintas.
Errores típicos al calcular rentabilidad
Olvidar la vacancia. Asumir que el piso está alquilado los 12 meses del año es optimista. Lo realista: 11 meses.
No descontar mantenimiento. Tarde o temprano hay que reparar la caldera, pintar, cambiar electrodomésticos.
Usar el precio de compra y no el desembolso real. Tu inversión real son los 200.000 € + 17.000 € de gastos de compra. Eso es lo que tienes que dividir.
Comparar con TAE de un depósito. La TAE de un depósito es renta neta directa (con retención del 19%). La rentabilidad bruta de un alquiler no es comparable. Compáralo con la NETA después de IRPF.
Pensar que la revalorización está garantizada. Históricamente la vivienda sube, pero hay periodos largos de estancamiento o caída.
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