Resumen rápido
La plusvalía municipal (oficialmente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) se paga cuando vendes, donas o heredas una vivienda. Tras el RDL 26/2021 (que respondió a la sentencia del TC de octubre de 2021), hay dos métodos de cálculo y eliges el que más te convenga: objetivo (sobre valor catastral con coeficientes según años) o real (sobre el incremento entre compra y venta). Si has vendido perdiendo dinero, no pagas plusvalía, pero tienes que demostrarlo.
Calcula tu plusvalía con los dos métodos →
Qué es la plusvalía municipal
A pesar del nombre, no grava una “plusvalía” en el sentido del IRPF. Grava el incremento del valor del terreno sobre el que se asienta una vivienda (no el valor de la construcción, solo el del suelo) durante el periodo en que has sido propietario.
Lo recauda el ayuntamiento, no Hacienda ni la CCAA. Cada municipio tiene su propio tipo de gravamen y sus propios coeficientes dentro de los máximos legales.
Cuándo se devenga
Se devenga (es decir, hay que pagarlo) cada vez que se transmite la propiedad:
- Venta: lo paga el vendedor.
- Donación: lo paga el donatario (quien recibe).
- Herencia: lo pagan los herederos.
- Permuta: lo pagan ambas partes (cada una por su parte).
No se devenga en hipotecas, alquileres, embargos o adjudicaciones por divorcio (en muchos casos).
La sentencia del TC de 2021 y el cambio de cálculo
Hasta 2021, el cálculo era único y simple: valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia × tipo municipal. El problema es que ese cálculo daba siempre positivo, incluso cuando el dueño había vendido perdiendo dinero respecto al precio de compra.
El Tribunal Constitucional, en sentencia de octubre de 2021, declaró inconstitucional ese sistema. El Gobierno respondió con el Real Decreto-ley 26/2021 que introdujo dos cambios fundamentales:
- Si NO ha habido incremento real de valor, no hay impuesto. Es decir: si has vendido más barato que comprado, no pagas.
- Si ha habido incremento, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo y aplicar el que le sea más favorable.
Método 1: Cálculo objetivo (sobre valor catastral)
El cálculo es:
Base imponible = Valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia
A esa base se le aplica el tipo de gravamen del municipio (máximo legal: 30%).
Los coeficientes (del RDL 26/2021) se aplican según los años transcurridos desde la compra. Cuanto más tiempo, mayor coeficiente, hasta un máximo. Los ayuntamientos pueden aplicar coeficientes inferiores a los del RDL si así lo establecen en su ordenanza fiscal.
Importante: estos coeficientes se actualizan periódicamente. Verifica los vigentes para tu año de venta antes de calcular.
Método 2: Cálculo real (sobre incremento real)
El cálculo es:
Base imponible = (Valor de venta – Valor de compra) × proporción del valor del suelo sobre el total catastral
A esa base se le aplica el tipo de gravamen del municipio.
Ejemplo: Compraste una vivienda en 2010 por 200.000 € y la vendes en 2026 por 250.000 €. El valor catastral total actual es de 80.000 €, del cual 30.000 € corresponden al suelo y 50.000 € a la construcción. Proporción del suelo: 30.000 / 80.000 = 37,5%.
- Incremento real: 250.000 – 200.000 = 50.000 €
- Base imponible método real: 50.000 × 37,5% = 18.750 €
- Cuota (al 30% máximo): 5.625 €
¿Cuál de los dos métodos eliges?
Eliges el que te dé menos a pagar. Es elección del contribuyente. Tienes que calcular ambos.
Casos típicos:
- Has vendido con mucha plusvalía real → suele ser mejor el objetivo. Especialmente si la vivienda lleva muchos años en tu poder.
- Has vendido con poca plusvalía o has tenido la vivienda poco tiempo → suele ser mejor el real. A veces sale incluso 0.
- Has vendido perdiendo dinero → no pagas. Esto se llama “no sujeción al impuesto”. Pero tienes que demostrarlo aportando escrituras.
Plazo y forma de presentación
- Compraventa: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.
- Donación: 30 días hábiles.
- Herencia: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable a 12 meses si lo solicitas en plazo).
Cada ayuntamiento tiene su propio modelo de autoliquidación. Algunos te lo liquidan ellos (sistema de “liquidación tradicional”), otros exigen que liquides tú (sistema de “autoliquidación”). Cada vez son más los segundos.
Recargo por presentar fuera de plazo:
- Hasta 3 meses: 1% + 1% por cada mes adicional.
- 4-12 meses: 15%.
- Más de 12 meses: 15% más intereses de demora.
Documentación que tienes que conservar SIEMPRE
Para poder defender el método más favorable y, sobre todo, para poder demostrar pérdida (no sujeción), conserva:
- Escritura de compra original, con el precio.
- Escritura de venta, con el precio.
- Justificantes de gastos de compra y mejoras (si quieres incluirlos en el cálculo, aunque la jurisprudencia es restrictiva).
- Datos catastrales actualizados.
Si has heredado la vivienda y luego la vendes, el “valor de adquisición” a efectos de plusvalía es el valor declarado en la escritura de aceptación de herencia.
Casos especiales
Herencia: cómo afecta la plusvalía al heredero
Cuando se hereda una vivienda, los herederos pagan dos impuestos:
- Impuesto de Sucesiones (autonómico): sobre el valor recibido.
- Plusvalía municipal: sobre el incremento del valor del suelo desde que la adquirió el causante.
Si después se vende esa vivienda, se calcula nueva plusvalía pero contando solo desde la fecha de la herencia (no desde que la compró el fallecido).
Vivienda habitual: bonificaciones por herencia
Muchos ayuntamientos aplican bonificación de hasta el 95% en plusvalía cuando la vivienda heredada era la vivienda habitual del causante y los herederos son cónyuge, descendientes o ascendientes. Pregunta en tu ayuntamiento.
Divorcio y disolución de comunidad
La adjudicación de la vivienda al cónyuge en disolución de comunidad de bienes generalmente no devenga plusvalía, según jurisprudencia consolidada. Pero conviene verificarlo en cada caso.
El derecho a impugnar liquidaciones antiguas
Si entre 2021 y la entrada en vigor del RDL 26/2021 te liquidaron una plusvalía sobre una operación en pérdidas, puedes impugnar la liquidación y reclamar la devolución. Los plazos son estrictos: 4 años desde la liquidación, generalmente. Consulta antes de actuar.
Calcula tu plusvalía con los dos métodos
Te da los dos métodos en paralelo y te dice cuál es más barato. Calcula también si tu caso podría estar no sujeto (por pérdida).
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